EIN Timesharing ist eine Art von Ferienunterkunft befindet sich normalerweise auf oder in der Nähe von a Erholungsort Einrichtung. Sie sind den Ferien-Eigentumswohnungen sehr ähnlich (siehe Zweitwohnungen); Ein Timesharing wird jedoch nicht als einzelne Eigenschaft verkauft. Stattdessen werden Timesharing in wöchentlichen Zeitfenstern oder Intervallen verkauft und die Timesharing-Einheit wird von möglicherweise 52 verschiedenen Eigentümern geteilt. Timeshares wurden als feste Wochen, Gleitwochen, rotierende Wochen und zuletzt als Ferienclubs oder Mitgliedschaften sowie als punktbasierte Systeme verkauft.
Das Kleingedruckte
Obwohl das Format dieser Transaktionen variiert, beinhalten sie in der Regel den Kauf eines Zimmers oder einer Suite in einem Resort für eine Woche im Jahr, entweder auf langfristiger Basis (30-99 Jahre) oder als tatsächlich registrierter (urkundlicher) Besitz auf Dauer . Die Kosten sind hoch: 18.000 USD (US-Dollar, 2006) oder mehr im Voraus, gefolgt von HOA (Homeowners Association) oder Wartungsgebühren von 500 USD/Jahr und mehr, die so lange bestehen bleiben, wie der Reisende das Timesharing besitzt.
Die anwaltlichen Details zu dem, was Sie sehr verbreitet bekommen:
- Ein urkundliches Eigentum zeigt an, dass Sie rechtlich einen Bruchteil der Anteile an Gebäuden oder Grundstücken besitzen, angeblich auf Dauer, einschließlich aller Verbindlichkeiten.
- Ein „Nutzungsrecht“ ist kein Eigentum; Es ist ein langfristiger Mietvertrag, der im Voraus bezahlt wird und Jahrzehnte in die Zukunft dauert. Es wird oft in Ländern verwendet wie Mexiko wo lokale Gesetze Ausländer daran hindern, Land zu kaufen.
- Eine andere Variante besteht darin, das Eigentum nicht am eigentlichen Land zu verkaufen (eine "Heimwoche" in einer bestimmten Zimmerkategorie, in einem bestimmten Resort), sondern eine Beteiligung an der Firma oder dem Trust zu verkaufen, die das Resort besitzt oder betreibt.
Die tatsächlichen Ergebnisse variieren ebenso stark:
- Feste Wochen waren das Originalmodell, Eigentum der gleichen Woche jedes Jahr auf dem gleichen Grundstück. Die meisten "alten Timesharing"-Immobilien – unabhängige Immobilien, die vor zwanzig oder mehr Jahren von Entwicklern gebaut, als individuelle Timesharing verkauft und ohne weitere Beteiligung der ursprünglichen Projektträger und ohne weitere Verkaufsanstrengungen an Wohnungseigentümergemeinschaften übergeben wurden – fallen in diese Kategorie.
- Rotierende Wochen (manchmal fälschlicherweise als "Flex-Wochen" bezeichnet) verschieben jeden Besitzer jedes Jahr nach einem festen Zeitplan in eine andere Woche. Manchmal landet dies in der Hochsaison, manchmal ist dies zu weit außerhalb der Saison, um von Nutzen zu sein, aber theoretisch bekommt jeder Besitzer zumindest zeitweise einen Prime-Time-Slot.
- Schwimmende Wochen sind etwas flexibler; potenzielle Eigentümer kaufen eine Woche pro Jahr in einer bestimmten Saison, ohne sich im Voraus auf bestimmte Daten festzulegen (die jedes Jahr je nach Verfügbarkeit gewählt werden können).
- Ferienclubs, Mitgliedschaften und punktbasierte Systeme werden angeboten von große Ketten mit mehreren Eigenschaften; Der Käufer erhält eine bestimmte Anzahl von "Punkten", die jedes Jahr überall in der Kette für eine Unterkunft eingelöst werden können, aber wünschenswertere Zeiten und Orte kosten mehr Punkte.
Wenn Sie Zeit in einem Timesharing haben, die Sie nicht nutzen möchten, gibt es möglicherweise einige Optionen:
- Einige Betreiber sind möglicherweise bereit, Ihre Zimmer an andere Reisende zu vermieten, wenn die Unterkunft noch für kurzfristige Hotelaufenthalte wirbt.
- Mit a places können Sie mit einem anderen Reisenden die Plätze tauschen Homestay-Netzwerk oder Gastfreundschaftsaustausch Modell, wenn der Standort wünschenswert ist und die Regeln Ihrer Timesharing-Genehmigung.
- Unternehmen wie Resort Eigentumswohnungen International (RCI) und Intervall International (II) als Vermittler von Timesharing-Börsen fungieren, wiederum vorbehaltlich der Regeln Ihres Timesharings.
Trotzdem besteht ein Risiko – wenn Sie einfach nur ein schlechtes Geschäft, niemand wird Ihre Position aufkaufen wollen und Sie müssen teure jährliche Wartungsgebühren für eine Ferienimmobilie zahlen, die Sie nie nutzen.
Dann stellt sich die Frage, was passiert, wenn das Unternehmen, das diese Systeme betreibt, bankrott geht. Bei einigen dieser Systeme besitzen Sie noch eine Eigentumsurkunde (mit den damit verbundenen Eigentumsverbindlichkeiten), bei anderen können Sie nichts mehr haben.
Die Promoter dieser verschiedenen Programme weisen schnell darauf hin, dass diese meistens billiger (und weniger wartungsintensiv) sind als der Kauf eines kompletten Zweitwohnsitz, wie zum Beispiel eine Hütte. Ein aussagekräftigerer Vergleich wäre zwischen Timesharing und Hotels oder andere Vermietungen. Wenn Sie sich eine Woche im Jahr, jedes Jahr, ein Jahrzehnt oder länger am selben Ort (oder einer Unterkunft in derselben Gruppe) aufhalten, Macht Break Even auf einem Timesharing. Vielleicht sind die Zimmer und Einrichtungen besser oder geräumiger als die Standardmiete, die Sie für das Geld bekommen, aber vertrauen Sie nicht den Vergleichen des Veranstalters.
Umgekehrt, wenn dies schief geht, können Sie an einem Gerät festsitzen, das niemand kaufen möchte und für das weiterhin jährliche Wartungs-, Grundsteuer- und HOA-Gebühren anfallen, selbst wenn Sie die Einrichtung nicht nutzen. Im schlimmsten Fall ist dies weniger als nichts wert – eine Verbindlichkeit anstelle eines Vermögenswerts – und Sie können möglicherweise nicht einmal Ihren Eigentumsanteil an einer problematischen Timesharing-Immobilie abgeben. Der ursprüngliche Veranstalter ist nicht verpflichtet, diese, auch nicht kostenlos, zurückzunehmen. Es gibt viele ältere Menschen, die an Unterhaltszahlungen in Höhe von 450–900 € pro Jahr für Timesharing-Ferienhäuser gebunden sind, die sie nicht mehr nutzen und nicht verkaufen können.
Tücken
Ein Timesharing-Vertrag ist eine komplexe Immobilientransaktion mit vielen Fallstricken. Unterschreiben Sie keine ohne fachkundigen Rat.
Für den Reisenden kann ein Timesharing insofern unflexibel sein, als es eine Verpflichtung darstellt, jedes Jahr eine Woche im Jahr am selben Ort (oder an einem Ort unter demselben Eigentümer) Urlaub zu machen. Dies kann in Jahren unangenehm sein, in denen der Reisende keine Woche frei hat, sich eine Reise nicht leisten kann oder lieber woanders Urlaub macht. Eine kurzfristige Absage dürfte bei einer Planänderung schwierig oder unmöglich sein. Timeshares sind auch mit hohen Vorlaufkosten verbunden, da sie im Voraus gekauft und nicht nur gemietet werden müssen.
Es ist auch schwer vorherzusagen, ob ein Hotel, das in diesem Jahr eine gute Unterkunft war, auch in Zukunft die gleichen Standards und die gleiche Marktposition behalten wird. Manchmal wird eine Immobilie renoviert und aufgewertet, mit entsprechenden Preiserhöhungen; manchmal verfällt eine Immobilie oder ein Reiseziel durch jahrelange Vernachlässigung. Einige einst beliebte Urlaubsziele sind sogar geworden Geisterstädte. Wenn es sich um eine Clubmitgliedschaft handelt, kann der Verfall alle Räumlichkeiten des Unternehmens betreffen – es kann finanzielle Schwierigkeiten haben oder es hat aufgehört, neue Kunden zu gewinnen oder sie unter einem neuen Namen zu locken.
Selbst wenn eine Immobilie einem größeren Facelifting oder einer Renovierung unterzogen wird, müssen die Eigentümer des Timesharings für diese Arbeiten höhere HOA-/Wartungsgebühren zahlen. Eine spätere Auflösung eines Vereins oder die Umwandlung eines bestehenden Timesharing-Gebäudes in einen anderen Zweck (z. B. Wohnungen oder Eigentumswohnungen) kann aufgrund der fragmentierten Eigentümerstruktur umständlich oder unmöglich sein; Es ist schwierig, alle Eigentümer dazu zu bringen, einer einzigen Vorgehensweise zuzustimmen.
Wie bei jeder anderen Wette auf dem Immobilienmarkt kann der Wert eines einzelnen Timesharings im Laufe der Zeit steigen oder fallen. Ein Timesharing sollte nicht als Investition betrachtet werden; der Wiederverkaufswert liegt weit unter den Preisen, die die ursprünglichen Hochdruckverkäufer bei Projektstart beworben haben, wenn das Timesharing überhaupt verkauft werden kann. Es kann auch fast unmöglich sein, aus einigen dieser Vereinbarungen herauszukommen – selbst wenn eine Person krank, älter oder bankrott ist (und daher nicht in der Lage ist zu reisen), variieren die Vertragsbedingungen stark, je nachdem, ob die Veranstalter freiwillig verpflichtet sind obligation erlauben Sie dem unglücklichen Eigentümer, das System zu verlassen.
Dubiose Taktiken wurden verwendet, um Timesharing hart zu verkaufen. In einem ungebetenen Pitch wird behauptet, das Opfer habe etwas kostenlos gewonnen – etwa Reise oder Unterkunft – aber mit einigen bösen Überraschungen im Kleingedruckten; das Angebot enthält mehr versteckte Kosten als ein "Nigeria 419"-Vorschussbetrug und der Preis für das vermeintliche "Werbegeschenk" besteht darin, dass der Reisende gezwungen ist, ein langes, unter Hochdruck stehendes Verkaufsgespräch zu überstehen. Diese Verkaufsgespräche können voller falscher Behauptungen sein, dass Timesharing unweigerlich an Wert gewinnt und einfach ist jederzeit auszusteigen – was oft nicht stimmt.
In einigen Fällen gibt es Wartelisten mit Hunderten von Menschen, die versuchen, aus ungünstigen Timesharing-Vereinbarungen herauszukommen. Um die Verletzung noch schlimmer zu machen, werben einige skrupellose Anbieter mit der Aufschrift "Wir können Ihnen eine Entschädigung für Ihr Timesharing verschaffen" und machen dann den unglücklichen Reisenden erneut zum Opfer, indem sie ihn einem weiteren Hochdruck-Verkaufsgespräch für ein weiteres Timesharing aussetzen. In manchen Fällen verstoßen aggressive „Hot-Room“-Taktiken, bei denen potenzielle Opfer mit Alkohol missbraucht und einem mehrstündigen intensiven Verkaufsdruck ausgesetzt werden, gegen lokale Gesetze. Wenn Sie falsch verkauft wurden, Ihnen gesagt wurde, dass Sie das System nicht verlassen können oder eine Entschädigung verlangen, können Sie sich rechtlich beraten lassen, obwohl dies Geld kosten kann und es keine Garantien für den Ausgang eines Rechtsverfahrens gibt.
Für die Eigentümer von Hotels und Resorts stellen Timesharing-Geschäfte einen abgeschotteten Markt und eine lukrative Kapitalquelle dar. Dies könnte den Eifer der Befürworter dieser Programme sowie einige der Hochdruck-Verkaufstaktiken erklären. Für den Reisenden kann ein ungenutztes Timesharing jedoch zu lästigen laufenden Kosten werden; In einigen Fällen sind die Wartungskosten während der Vertragslaufzeit um 400 % gestiegen.
Wenn Sie kaufen müssen, ist es normalerweise billiger, von einem Mitreisenden zu kaufen, der die Immobilie nicht mehr besucht und verkaufen möchte, anstatt direkt beim ursprünglichen Promoter zu kaufen.